Pour les propriétaires, les taxes immobilières sont un fait immuable de la vie. Pratiquement chaque propriétaire paie une taxe foncière – property tax, dans le langage courant – à au moins une juridiction :
- Villages, villes ou cités incorporés
- Paroisses
- Districts scolaires ou de services publics
- Districts d’évaluation d’impôts spéciaux, dont les revenus vont vers des initiatives spécifiques ou dans des fonds spécifiques
Bien qu’ils puissent adopter des lois qui ont un impact direct ou indirect sur la perception de l’impôt foncier, les gouvernements des États n’évaluent généralement pas les impôts fonciers à leurs propres fins
Les impôts fonciers sont une source de revenus
Les impôts fonciers ne sont pas évalués de manière uniforme. Le nord-est est tristement célèbre pour ses lourdes taxes foncières, tandis que les États du sud et de l’ouest – avec des exceptions notables, comme le Texas – sont beaucoup plus favorables aux propriétaires. Comme il le rapporte, le New Jersey avait le taux d’imposition foncière effectif le plus élevé (2,14 %) et la charge fiscale foncière globale (8 374 euros) en 2016. Hawaï avait le taux effectif le plus bas (0,29 %), tandis que l’Alabama avait la charge fiscale foncière globale la plus faible (667 euros) en raison de la valeur comparativement faible des biens immobiliers dans cette région.
La bonne nouvelle : Peu importe où ils vivent ou combien ils paient, les propriétaires ont toujours le droit de faire appel de leurs évaluations de taxes foncières. La procédure n’est pas toujours facile ou sans risque financier, mais elle vaut la peine d’être poursuivie – ou du moins examinée – si vous pensez sincèrement que votre charge d’impôt foncier est trop élevée.
Regardons de plus près comment l’impôt foncier est calculé et par qui, comment enquêter et faire appel de votre évaluation de l’impôt foncier, et les avantages et inconvénients des appels.
Comment est calculé l’impôt foncier
Les autorités fiscales calculent les impôts fonciers à l’aide de la formule suivante :
- Valeur imposable : Valeur marchande x ratio d’évaluation
- Valeur imposable : Valeur évaluée – exemptions
- Impôt foncier avant crédits : Valeur imposable x taux de millage total
- Total de l’impôt foncier dû : Impôt foncier avant crédits – crédits homestead et disjoncteurs
Notez que les exemptions, les crédits homestead et les coupe-circuits peuvent tous avoir une valeur nulle. Dans ces cas, l’impôt foncier peut être calculé avec une formule encore plus simple : valeur imposable x taux de millage total.
Définitions de l’impôt foncier
Décomposons encore plus cette formule :
- Valeur marchande : Il s’agit de la meilleure estimation de votre autorité fiscale de la juste valeur marchande de votre propriété – ce à quoi elle se vendrait si quelqu’un faisait une offre sur elle demain. Elle est calculée à partir d’informations publiques et confidentielles sur votre propriété. Les facteurs qui influent sur la valeur marchande de votre maison sont notamment son emplacement, les évaluations de propriétés comparables vendues récemment à proximité, les ajouts ou améliorations récents et l’état général. Facteur le plus subjectif dans le calcul de l’impôt foncier, la valeur marchande est au cœur de la plupart des appels d’évaluation de l’impôt foncier.
- Ratio d’évaluation : Le ratio d’évaluation peut aller de 0 à 1. Pensez-y comme une réduction de la juste valeur marchande. Dans de nombreuses juridictions, le ratio d’évaluation est élevé – 0,9 ou plus. Dans d’autres, il est plutôt bas – 0,2 à 0,4. Certains États ont des lois qui empêchent les changements radicaux des ratios d’évaluation locaux ou établissent des ratios uniformes entre les juridictions. D’autres imposent des règles plus complexes qui limitent effectivement les augmentations du ratio d’évaluation. Par exemple, la loi de l’État de New York limite « la croissance de la taxe annuelle… au moindre de 2 % ou de l’indice des prix à la consommation (IPC), sous réserve de certaines exceptions et ajustements limités » en dehors des cinq arrondissements de la ville de New York. Les ratios d’évaluation varient également souvent en fonction du type de propriété. Par exemple, les propriétés commerciales ou agricoles peuvent avoir un ratio d’évaluation plus faible que les propriétés résidentielles.
- Exonérations de la taxe foncière : Les exonérations réduisent la valeur imposable évaluée pour certains groupes de propriétaires. Les exemptions courantes couvrent les homesteads (résidences principales), les personnes âgées (excluant souvent les personnes âgées à revenu élevé), les propriétaires handicapés, les membres du service actif et les anciens combattants, les ménages tombant sous les seuils de faible revenu fixés, les améliorations résidentielles à haut rendement énergétique et certaines autres rénovations et mises à niveau.
- Millage : Le « taux de millage » est une façon fantaisiste de dire « taux d’imposition ». Dans les juridictions fiscales qui se chevauchent – comme les districts fiscaux de comté et d’école – ou dans les juridictions uniques où les impôts fonciers soutiennent plusieurs flux de revenus, le taux de millage total d’une propriété donnée est la somme de tous les taux d’imposition subordonnés applicables à cette propriété.
- Crédits d’impôt foncier : Les crédits d’impôt foncier réduisent directement l’impôt foncier à payer. Dans certaines juridictions, les avantages de homestead sont accordés via des crédits, et non des exemptions. D’autres crédits d’impôt foncier courants comprennent les crédits pour les taxes évaluées par des districts qui se chevauchent, tels que les crédits de prélèvement scolaire sur les taxes de comté ; les crédits « premier dollar » pour les améliorations apportées aux terrains vacants ; et les crédits de loterie ou de jeu financés par les recettes des loteries d’État ou des installations de jeu locales. Ne confondez pas les crédits appliqués directement aux impôts fonciers avec les crédits d’impôts fonciers appliqués aux impôts sur le revenu de l’État.
- Des disjoncteurs : Les coupe-circuits de l’impôt foncier sont des crédits spéciaux pour les propriétaires à faible revenu dans les juridictions à forte imposition. Selon l’Institut sur la fiscalité et la politique économique : « Lorsqu’une facture d’impôt foncier dépasse un certain pourcentage du revenu d’un contribuable, le disjoncteur réduit les impôts fonciers au-delà de ce niveau de « surcharge ». »
Qui est totalement exonéré de la taxe foncière ?
Même après avoir pris en compte les exonérations et les crédits, la plupart des propriétaires à revenus moyens et élevés doivent payer au moins une partie de la taxe foncière. Les propriétaires à très faible revenu qui ont droit à des exemptions en raison de leur statut protégé peuvent effectivement ne payer aucune taxe foncière.
Les institutions totalement exonérées de l’obligation de payer la taxe foncière dans des circonstances normales comprennent :
- Les organisations religieuses et les lieux de culte
- Organisations à but non lucratif et ONG
- Les établissements d’enseignement à but non lucratif et les organisations adjacentes
Ces organisations sont généralement exemptées d’autres taxes étatiques également.
Comment les propriétaires sont informés de leurs impôts fonciers
Les évaluations de l’impôt foncier deviennent contraignantes – » attachées « , en langage juridique – à une date fixe chaque année. Cette date varie selon les juridictions, mais il s’agit souvent du premier jour de l’année civile (1er janvier) ou de l’année fiscale (variable).
Les impôts fonciers proposés
La plupart des juridictions envoient des notifications d’impôts fonciers proposés tard dans l’année avant la date de liaison. Si votre date d’engagement est le 1er janvier, vous recevrez probablement votre notification d’impôt proposé en octobre ou en novembre
Il s’agit d’une notification de l’impôt foncier.
La notification devrait être assez détaillée, avec des lignes pour tous les facteurs impliqués dans le calcul de votre impôt foncier, y compris la valeur imposable (y compris le changement par rapport à l’année précédente), le taux d’imposition total, les exemptions, les crédits, les informations sur les propriétés familiales et les évaluations spéciales.
Lorsque plusieurs juridictions évaluent les impôts fonciers, les propriétaires peuvent recevoir une notification d’évaluation consolidée ou plusieurs notifications spécifiques à chaque juridiction.
Délai d’appel
Votre notification d’impôt foncier proposée comprendra un délai d’appel. Ce délai peut être aussi court que 30 à 45 jours après réception, mais peut être plus long. Quoi qu’il en soit, il s’agit de la date la plus importante de votre calendrier de taxe foncière, alors ne l’oubliez pas. Une fois qu’elle est passée, il est beaucoup plus difficile – voire impossible – de faire appel de votre évaluation d’impôt foncier ou de récupérer les excédents d’impôt de l’année précédente.
Déclarations fiscales
Une fois que vos impôts fonciers sont fixés, vous recevrez un relevé d’imposition indiquant quand et combien vous devez payer. La plupart des juridictions acceptent les paiements de taxes deux fois par an, chacun représentant la moitié du total. Lorsque les taxes sont en souffrance ou que des évaluations spéciales sont nécessaires, la taille des paiements pourrait être inégale.
Comment faire appel de votre évaluation de taxe foncière
Voici un aperçu général du processus d’appel de l’évaluation de l’impôt foncier.
1. Consulter le site Web de votre assesseur
Les procédures d’appel en matière d’impôt foncier varient d’une juridiction à l’autre. Dès que vous recevez votre notification d’impôt foncier proposé, consultez le site Web de l’évaluateur d’impôts de votre municipalité ou du comté pour savoir ce que vous devez faire ensuite. Le site Web doit être clairement indiqué sur votre lettre de notification.
Lorsque vous visitez le site, notez :
- Les délais de protestation et d’appel
- Formulaires applicables
- Les numéros de téléphone à appeler pour les consultations préalables à l’appel
- Lieux, heures d’ouverture et dates des audiences en personne
- Formes acceptables de documentation et de preuves à l’appui de votre demande
De nombreuses juridictions incluent des instructions de révision et d’appel sur les notifications d’impôt foncier proposées. Cet exemple de notification de taxe foncière du Williamson (Texas) Central Appraisal District décrit les procédures et les délais de contestation en personne et en ligne. Pour voir si votre juridiction a des documents similaires en ligne, faites une recherche Google Image pour » votre autorité d’évaluation notification de taxe foncière proposée. »
2. Procéder à une auto-évaluation
Si votre autorité d’évaluation dispose d’un outil d’évaluation de l’impôt foncier en ligne, remplissez-le avant de poursuivre votre appel. Bien qu’il n’ait aucun poids juridique, c’est un moyen peu risqué de déterminer la force de votre réclamation – et de savoir si vous avez vraiment une réclamation tout court
Il s’agit d’un outil d’auto-évaluation.
Conseil de pro : Certaines juridictions, comme le comté de Clay, au Missouri, n’autorisent les auto-évaluations en ligne que pendant la saison des appels. Pour remplir votre auto-évaluation, vous devrez fournir des informations détaillées sur votre propriété, notamment :
- Type de maison (unifamiliale, duplex, multiplex)
- Métres carré finis
- Taille du terrain
- Taille des pièces
- Compte des chambres et des salles de bain
- Améliorations récentes nécessitant des permis
- Type et âge moyen des principales caractéristiques (comme le toit)
Vous pouvez trouver la plupart de ces informations dans les registres de propriété de votre municipalité ou du comté, même si vous voudrez recouper tout cela avec ce que vous savez réellement de votre maison. Les caractéristiques « fantômes » dans le dossier public, comme une demi-salle de bain qui n’existe pas réellement, peuvent gonfler artificiellement la valeur d’évaluation de votre maison. Même des éléments comparativement mineurs, comme une cheminée, ont des effets de distorsion.
Si les résultats de votre auto-évaluation ne sont pas sensiblement différents de l’évaluation de votre taxe foncière proposée, ne désespérez pas. Vous n’êtes pas encore à court d’options.
Conseil de pro : De nombreuses autorités d’évaluation ont des politiques d’appel de l’impôt foncier » zéro inconvénient « . Dans celles-ci, les valeurs foncières évaluées des propriétaires ne peuvent que baisser en appel, jamais augmenter. Mais d’autres juridictions augmentent volontiers les valeurs imposables lorsque de nouvelles preuves sont présentées. Comme elles sont anonymes et non contraignantes, les auto-évaluations sont d’autant plus importantes dans ces endroits.
3. Rassembler des preuves documentaires pour appuyer votre demande
Vérifiez une autre source fiable les maisons récemment vendues dans votre quartier. Remontez jusqu’à 12 à 24 mois en arrière. Recherchez les ventes récentes les plus proches possibles des vôtres et les plus similaires en termes de taille et de construction. Les écarts importants entre leurs prix de vente et votre valeur imposable – après prise en compte du ratio d’évaluation – sont des signaux d’alarme qui justifient une enquête plus approfondie. Imprimez ou mettez en signet les listes pertinentes.
Puis, utilisez l’outil interactif des registres fonciers de votre municipalité ou du comté pour comparer les valeurs d’évaluation des propriétés voisines à la vôtre. Cherchez, au-delà des ventes récentes, des maisons comparables – avec le même nombre de lits et de bains et la même taille de terrain, si possible – qui sont entre les mêmes mains depuis un certain temps. Si leur valeur imposable est nettement inférieure à la vôtre, c’est un autre signal d’alarme. Encore une fois, imprimez ou mettez en signet les listes pertinentes pour un usage ultérieur.
Egalement, fouillez dans les dossiers de permis de votre ville ou comté pour trouver des informations sur les projets d’amélioration de la maison, les rénovations ou les ajouts importants réalisés par le propriétaire actuel ou précédent. Examinez les estimations de la valeur ajoutée par l’autorité d’évaluation pour chaque projet. Comparez ces estimations aux plus-values généralement admises pour de tels projets, en notant les écarts importants. Il dispose d’un bon calculateur qui tient compte des variations régionales des coûts de rénovation et des résultats de la revente.
Si vous ne pouvez pas remplir une auto-évaluation en ligne, revérifiez manuellement tous les points de données relatifs à la maison et au terrain que votre autorité d’évaluation a utilisés pour déterminer la valeur de votre propriété. Même de petites erreurs, comme quelques métres carré finis supplémentaires, peuvent augmenter la valeur d’évaluation de votre maison. Dressez une liste de toutes les divergences.
Regardez les problèmes structurels ou mécaniques qui pourraient avoir un impact négatif sur votre valeur d’évaluation. À moins que votre autorité d’évaluation n’ait envoyé un employé pour effectuer une inspection de la maison sur place, ces problèmes n’influenceront pas son évaluation à moins que vous ne les lui signaliez. Voici quelques exemples :
- Couverture et bardage endommagés ou détériorés
- Des problèmes de fondation et de structure
- Des problèmes mécaniques importants, comme des appareils de chauffage qui ne fonctionnent pas
- Des problèmes de code, tels que des systèmes de plomberie défectueux
Documentez ces problèmes avec des photos et des dossiers d’entretien.
Puis, recherchez les problèmes environnementaux ou de qualité de vie dans votre quartier ou dans les environs immédiats. Les installations industrielles proches, les lignes de transmission, les commerces bruyants, les autoroutes surélevées et les cours d’eau altérés peuvent tous avoir un impact négatif sur la valeur de la propriété, parfois de manière significative. Il en va de même pour de nombreux autres problèmes environnementaux ou d’origine humaine. Essayez d’estimer la valeur monétaire de tous ces problèmes, soit en comparant des propriétés comparables dans des quartiers où ils sont absents, soit en parlant avec un professionnel de l’immobilier local. Faites une liste ou un tableau de tous les problèmes et de leurs valeurs en euros
La liste des problèmes est un document de référence.
Enfin, vérifiez votre éligibilité aux exemptions et aux crédits d’impôts fonciers. Les exemptions et les crédits sont des fruits faciles à cueillir. Si vous n’en avez jamais fait la demande, votre ville ou votre comté peut ne pas réaliser que votre maison est votre résidence principale. De même, vérifiez si votre statut particulier (ancien combattant, personne âgée, invalidité, revenu) correspond aux avantages locaux applicables. Dressez une liste des allègements fiscaux manquants auxquels vous pensez pouvoir prétendre.
Conseil de pro : Une évaluation formelle par un évaluateur immobilier tiers certifié peut considérablement faire pencher la balance des preuves en votre faveur. Ces évaluations sont presque toujours effectuées dans le cadre du processus de clôture, donc si vous avez récemment acheté votre maison, l’évaluation de votre prêteur peut être suffisante. Si ce n’est pas le cas, attendez-vous à payer entre 300 et 500 euros pour une nouvelle évaluation
Les frais de dossier sont à la charge de l’acheteur.
4. Organiser et présenter vos preuves
Organisez toutes les preuves que vous avez recueillies à l’étape trois et mettez-les sous une forme prête à être présentée. Vous voudrez :
- Imprimer toutes les listes de propriétés – ou, si vous présentez votre cas électroniquement, les convertir en format PDF
- Imprimer ou télécharger et sauvegarder des photos haute résolution des problèmes autour de votre maison, avec des preuves à l’appui (comme des estimations de réparation pour les problèmes structurels), si nécessaire
- Imprimer ou télécharger tous les permis applicables et les estimations de coût-valeur de revente
- Créer un document avec les exemptions et les crédits spéciaux auxquels vous avez droit, avec des preuves à l’appui (comme une copie de votre certificat de naissance ou de vos dossiers médicaux), au besoin
Par écrit, résumez brièvement l’importance de chaque élément. Par exemple, vous voudrez souligner pourquoi vous pensez que votre maison a été surévaluée par rapport à ses comparses et de combien. Ne supposez pas que votre évaluateur » comprendra » à moins que vous ne l’expliquiez clairement.
5. Contacter votre évaluateur
Votre prochaine démarche consiste à appeler ou à envoyer un courriel à votre évaluateur. Il ne s’agit pas d’une simple courtoisie – certaines autorités d’évaluation, comme l’assesseur du comté de Ramsey (Minnesota), n’accepteront pas d’appels sans avoir d’abord filtré les appelants
C’est un appel de courtoisie.
Lors de votre appel initial, vous devrez passer en revue les grandes lignes de votre plainte, alors assurez-vous d’avoir sous les yeux toutes les preuves recueillies et organisées aux étapes trois et quatre.
Si l’erreur de l’autorité d’évaluation est simple ou flagrante, la question peut être résolue en votre faveur sur-le-champ. Cependant, il est plus probable que l’examinateur détermine que votre plainte est fondée mais ne peut être résolue immédiatement. Vous planifierez alors un appel téléphonique de suivi ou passerez directement à un appel écrit formel.
6. Soumettre un formulaire d’appel
Vérifiez le site Web de votre autorité d’évaluation ou visitez son bureau en personne pour obtenir un formulaire d’appel de l’impôt foncier. Si vous n’êtes pas sûr des questions ou des champs du formulaire, demandez à quelqu’un au bureau de l’autorité d’évaluation. Les formulaires mal remplis ou incomplets retarderont le traitement, peut-être même au-delà de la date limite de votre appel.
Avec votre formulaire, vous voudrez inclure toutes les preuves et tous les documents que vous avez rassemblés aux étapes trois et quatre. Vous voudrez également inclure une lettre d’appel succincte mais détaillée. Cette lettre doit résumer :
- Chaque anomalie et déficience dans votre évaluation de l’impôt foncier, énumérées sous forme de postes distincts – par exemple, » je n’ai pas de demi-salle de bain au deuxième étage comme indiqué «
- Valeurs estimées pour chaque anomalie, énumérées à côté de la description de l’élément
- Les problèmes » invisibles » de votre maison et de votre propriété, tels que les problèmes de fondation et de toiture, avec les valeurs estimées en euros pour chacun d’eux
- Les problèmes d’environnement et de qualité de vie du quartier qui ont une incidence négative sur la valeur de votre propriété, avec une estimation de la valeur en euros pour chacun d’eux
- Un décompte des impacts négatifs totaux de tout ce qui précède
Soumettez le formulaire avant la date d’échéance, généralement 30 à 90 jours après votre notification de taxe proposée. Répondez rapidement à tout suivi, y compris les demandes de programmation d’une consultation en personne – parfois appelée « réunion à livre ouvert » – ou d’une inspection de la maison par un évaluateur de la ville ou du comté.
7. Assister à votre audience ou évaluation prévue
Puis, assistez à votre audience prévue ou mettez-vous à disposition pour une évaluation en personne. Cela n’est nécessaire que si votre appel n’est pas résolu de manière satisfaisante ou si l’organisme d’appel décide qu’il a besoin de plus d’informations pour parvenir à une conclusion
Il n’est pas nécessaire de se présenter à l’audience.
Ne perdez pas de vue que certaines juridictions organisent des réunions « à livre ouvert » avant d’accepter les appels formels, il est donc possible que vous ayez une audience informelle – et que vous puissiez éventuellement résoudre votre plainte – avant même d’avoir terminé l’étape six.
Lors d’une audience formelle, vous présenterez toutes les preuves que vous avez rassemblées et vous exposerez de manière convaincante les raisons pour lesquelles vos impôts fonciers devraient être réduits du montant que vous avez proposé. Si vous ne vous sentez pas en confiance pour faire cela devant une personne qui décide de ce genre de questions pour gagner sa vie, envisagez de retenir les services d’un avocat.
Malgré les audiences, de nombreuses juridictions exigent des inspections en personne avant d’ajuster les évaluations de l’impôt foncier. Votre inspection aura probablement lieu après votre audience. Assurez-vous d’être disponible pour toute la durée de l’inspection, qui devrait durer entre une et trois heures
Il est important que vous soyez disponible.
Après l’audience et l’inspection, vous recevrez un avis de la décision de l’autorité d’évaluation par courrier ou par message électronique sécurisé.
8. Escalader ou passer à autre chose
Si votre appel est rejeté d’emblée, ou si votre évaluation est réduite d’un montant insatisfaisant, vous avez le choix : abandonner ou continuer à vous battre.
Si vous optez pour la première solution, vous n’avez rien à faire jusqu’à ce que vous receviez votre prochain avis d’impôt foncier proposé
C’est le cas.
Dans le second cas, vous devrez vérifier auprès de votre autorité d’évaluation les prochaines étapes appropriées. Dans les juridictions où les appels initiaux ne justifient pas d’audiences en personne, les appels de suivi le font généralement. Les protocoles varient, mais vous devrez généralement rassembler des preuves supplémentaires pour une audience un à deux mois après la date limite de votre appel initial. Si vous n’avez pas encore retenu les services d’un avocat, vous pouvez le faire à ce stade, à condition que les économies prévues soient suffisamment importantes pour justifier les honoraires conditionnels de l’avocat, qui sont généralement de 33,3 %.
Les pétitions en matière de taxe foncière : contester les taxes payées l’année précédente
Il existe un autre recours pour les propriétaires qui ne sont pas satisfaits de leurs évaluations de taxes foncières. Et il est rétroactif, potentiellement pour plusieurs années.
C’est la bonne nouvelle. La mauvaise nouvelle : vous devrez aller au tribunal
C’est la bonne nouvelle.
Les pétitions en matière de taxe foncière peuvent être coûteuses et longues, elles sont donc plutôt rares. Si la valeur de votre maison est bien supérieure à la médiane nationale, ou si vous êtes un propriétaire qui possède des propriétés multifamiliales génératrices de revenus, votre calcul peut être différent.
Voici la procédure de base pour les pétitions de taxe foncière, selon l’assesseur du comté de Ramsey (Minnesota). Votre assesseur peut faire les choses différemment, alors vérifiez avec lui avant de faire des hypothèses :
Le processus de pétition peut prendre un an ou plus, ce n’est donc pas pour les litiges mineurs. Consultez un avocat ayant de l’expérience en matière de fiscalité immobilière pour obtenir des conseils personnalisés.
Avantages de faire appel de votre évaluation de taxe foncière
1. Vous pourriez économiser des centaines ou des milliers d’euros
Ce n’est pas une hyperbole. Selon la valeur imposable de votre maison et le taux d’imposition total de votre région, votre charge fiscale pourrait facilement atteindre un montant à cinq chiffres. C’est particulièrement le cas dans les États où les impôts et les coûts sont élevés, comme le New Jersey, où une maison de 600 000 euros avec un taux d’imposition effectif de 4 % représente une charge fiscale annuelle de 24 000 euros. Dans ce cas, une réduction de 10 % de votre valeur imposable – ce qui est une portée, mais faisable – vous rapporte 2 400 euros par an.
2. Cela coûte peu ou pas du tout de votre poche
Faire appel de votre évaluation d’impôt foncier ne coûte rien ou presque rien de votre poche. Tout au plus, vous devrez payer des frais de dépôt d’appel minimes, qui ne dépassent généralement pas 25 ou 30 euros. Dans de nombreux cas, ces frais sont supprimés.
Les avocats aident généralement les propriétaires en cas d’évaluation de l’impôt foncier sur la base d’une contingence. Vous ne paierez pour un appel suffisamment complexe pour nécessiter l’assistance d’un avocat que s’il s’avère fructueux, et seulement dans ce cas, sur votre manne.
3. Le processus est éducatif
Si rien d’autre, faire appel de votre évaluation d’impôt foncier est une éducation. Tout exercice qui démystifie la bureaucratie et augmente votre confiance dans votre capacité à vous y retrouver vaut la peine, même s’il est douloureux sur le moment. Vous ne savez jamais quand vous aurez besoin de le refaire.
4. Le risque de baisse est gérable
Dans la plupart des cas, le pire résultat absolu d’un appel de taxe foncière est la perte financière nominale de vos frais de dépôt et quelques heures perdues. Il y a un risque faible mais réel que votre appel se traduise par une charge d’impôt foncier plus élevée, mais même cela peut être une bénédiction déguisée si vous prévoyez de vendre dans un avenir proche.
Inconvénients de l’appel de votre évaluation de taxe foncière
1. Il n’y a aucune garantie de succès
Les appels en matière de taxe foncière ne sont pas garantis d’aboutir. Le taux de réussite varie considérablement d’un endroit à l’autre. Dans la région de Chicago, les appels de taxes dans le comté de Cook, qui comprend la ville de Chicago, ont réussi dans 80 % des cas en 2016. Dans le comté de Will, situé en banlieue, le taux de réussite était bien plus faible, à seulement 2,4 %.
Un faible taux de réussite local n’est pas nécessairement un facteur de rupture, mais il serait sage de le prendre en considération. Avant d’investir votre maigre temps et votre énergie dans un appel, parlez à des amis et des voisins qui sont passés par le processus dans votre juridiction. Demandez-leur de vous expliquer leur processus d’appel, en notant les actions et les non-actions qui ont pu contribuer à leur succès ou à leur échec. Il n’y a pas de mal à contacter directement le bureau de votre évaluateur et à lui demander, de but en blanc, les taux de réussite actuels. Tant que vous ne demandez pas des informations directement pertinentes pour votre cas, ils partageront probablement leurs chiffres.
2. Le processus est long et fastidieux
Même avec une assistance juridique, le processus d’appel peut être long et fastidieux. Avant de vous y plonger, déterminez si vos économies probables valent vraiment le temps et les efforts que vous devrez investir. Le fait de manquer ou d’interrompre plusieurs jours de travail ne vaut peut-être pas une petite manne de quelque par mois. N’oubliez pas non plus que vous n’êtes pas assuré d’une résolution rapide. Les litiges nécessitant plusieurs audiences peuvent prendre des mois à être résolus.
3. Vos impôts pourraient augmenter après une évaluation
De nombreuses juridictions interdisent aux évaluateurs fiscaux d’augmenter les impôts fonciers en appel. Ce n’est pas le cas partout, cependant.
Vérifiez le site Web de votre évaluateur pour trouver un langage indiquant que la valeur évaluée peut augmenter ou diminuer en appel. Cela devrait être indiqué de manière transparente. Si c’est le cas, effectuez une évaluation en ligne, si elle est disponible, avant de faire formellement appel. Les résultats ne sont pas contraignants ou publics, et le pire scénario est simplement que vous ne procédiez pas à votre appel.
4. Vous pouvez involontairement exacerber l’inégalité des revenus et l’insécurité du logement
Pour diverses raisons, dont le simple fait qu’ils ont plus à gagner de l’exercice, les propriétaires qui vivent dans des quartiers plus chers sont plus susceptibles de faire appel de leur évaluation de taxe foncière. Les propriétaires des quartiers moins chers, qui ont tendance à être plus pauvres et moins confiants dans la navigation des bureaucraties locales, sont comparativement moins susceptibles de faire appel de leurs évaluations.
Au fil du temps, cet écart a un effet pernicieux. Les quartiers les plus riches deviennent sous-évalués, tandis que les quartiers les plus pauvres deviennent surévalués. En d’autres termes, la plus grande charge fiscale finit par tomber sur ceux qui peuvent le moins se le permettre.
Cela ne veut pas dire que vous ne devriez pas faire appel d’une évaluation injuste sur votre maison au-dessus de la moyenne. Mais peut-être pouvez-vous expier en consacrant votre temps et vos connaissances à des initiatives locales d’éducation financière ou d’aide au logement.
5. Cela pourrait avoir un impact négatif sur la valeur de revente de votre maison
La valeur évaluée n’est pas la même chose que la valeur estimée ou la valeur marchande. Mais elle n’existe pas non plus dans un vide. La valeur évaluée est l’un des nombreux facteurs utilisés par les acheteurs de maisons et les sources de données immobilières orientées vers les consommateurs, pour déterminer la juste valeur marchande.
